A. Borçlar Kanunu Açısından Vefa Hakkı

Vefa hakkı diğer bir ismiyle geri alım hakkına Borçlar Kanunu’nun özel borç ilişkilerine ilişkin düzenlemelerin yer aldığı “Taşınmaz Satışı”na ilişkin Bölümü’nde yer verilmiştir. Borçlar Kanunu’nda vefa hakkının tanımlanmasına yönelik bir düzenleme yapılmamış olup koşulları ve sonuçlarına ilişkin olarak da ayrıntılı açıklamalara yer verilmemiştir.

Satış ilişkisi doğuran bir hak olarak belirtilen vefa hakkı için sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla resmi şekilde yapılan vefa sözleşmesi ile bu hakka sahip olan tarafın geri alım hakkını kullanmasından doğan satış ilişkisine Borçlar Kanunu’nun satıma ilişkin hükümleri uygulanacaktır. (ARAL, AYRANCI. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,s.217.)

Geri alım hakkının hukuki niteliğine ilişkin birçok teori olmakla birlikte tartışmalar ağırlıklı olarak yenilik doğuran hak teorisi ile şarta bağlı satım teorisi çerçevesinde sürdürülmüştür. (GÜNEŞ, Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı, s.24.) 

Alman doktrinde hakim görüşü oluşturan şarta bağlı satım teorisi uyarınca vefa hakkı sözleşmesi gelecekte gerçekleşmesi belirsiz bir olaya bağlı olan gerçek bir satış sözleşmesidir. Buna göre, geri alım hakkı özelinde taraflar, satıcının yani geri alım hakkı sahibinin geri alım hakkını kullanmasıyla birlikte alıcı hak konusu şeyi satıcıya geri satmakla yükümlü olmaktadır. Tüm süreç iki hukuki işleme ayrılmaktadır. Bunlardan ilki asıl satış sözleşmesidir, ikincisi de hakkın tesis edilmesiyle kurulan bu sözleşme ilişkisi ve sonrasında da geciktirici şart gerçekleşmesi anlamına gelen hak sahibinin bu hakkını kullanmasıdır. (GÜNEŞ, Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı, s.30.) 

Şarta bağlı satış teorisi, geri alım sözleşmesinin geri alım hakkı sahibinin hakkını kullanmak yönünde iradesini açıklaması, yani geri alım beyanında bulunması şartına bağlı bir satış sözleşmesi olduğunu ifade etmektedir. (GÜZEL, Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı, s. 249)

Yenilik doğuran hak teorisine göre, geri alım hakkı, hak sahibi tarafından hakkın tek taraflı irade beyanıyla kullanılmasının akabinde, hak sahibi ile geri alım konusu şeyin maliki arasında bir satış ilişkisi meydana getirmektedir, bu ana kadar o şeyin maliki için sorumluluk mevcut değildir. Başka bir deyişle taraflar arasında geri alım sözleşmesi, geri alım hakkına esas teşkil eden sözleşme çerçevesinde hak sahibinin hakkını kullanmasıyla kurulmaktadır. (GÜNEŞ, Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı, s.37.) 

Türk hukuk öğretisinde çoğunluk yenilik doğuran hak yaklaşımını benimsemektedir. (GÜZEL, “Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı”, s.249)

Özellikle teminat amacıyla taşınmazlar üzerinde kurulanlar olmak üzere, satış sözleşmesi ile birlikte yapılan geri alım hakkına ilişkin sözleşmeler, doktrinde bazı yazarlar tarafından, geniş anlamda bir inançlı işlem olarak kabul edilmektedir.

(GÜNEŞ, Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı, s.147.) 

İnançlı teminat sözleşmelerinde inanan bir borcunun teminatı olarak ayni hakkını inanılana devretmeyi, inanılan ise teminat objesini inananla aralarındaki sözleşmeye uygun kullanmayı ve alacağı ödendiğinde inanana veya bir üçüncü kişiye devretmeyi üstlenir. (GÜZEL, “Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı”, s.250)

İnançlı işlemin iki ana unsuru bulunmaktadır: Bunlardan ilki inanç anlaşması ve ikincisi ise devir (temlik) işlemidir. İnanç anlaşması, inanan tarafından inanılana yapılacak olan devir işleminin hukuki nedenini ve dayanağını oluşturmaktadır. İnançlı işlemin bir diğer unsuru ise devir işlemidir. Devir işlemi; taraflarca anlaşmaya konu edilen malvarlığının, inanan tarafından inanılana geçirilmesini ifade eden bir tasarruf işlemidir. (ARSLAN UGAN, Geri Alım Hakkı, s.24.)

Mülkiyet hakkının teminat amaçlı devrine yönelik inançlı işlemler ile geri alım sözleşmesinin teminat sağlamak amacıyla başvurulan ve yukarıda açıklanan şekli, ekonomik işlevleri bakımından benzemekle birlikte aşağıda açıklandığı üzere çeşitli açılardan birbirinden ayrılır: (AYANOĞLU MORALI, Mülkiyet Hakkının Teminat Amaçlı Devrine Yönelik İnançlı İşlemler, s.174,175.)

• Bir kere, mülkiyet hakkının teminat amaçlı devrine yönelik inançlı işlemlerde borcunu ifa eden eski malikin inançlı işlem konusu malın iadesine yönelik talep hakkı geri alım hakkı veren satım sözleşmesinden farklı olarak bir yenilik doğuran hak niteliğinde değildir; doğrudan inanç anlaşmasından kaynaklanan alelade bir nisbi haktır. İnanç anlaşması ile kararlaştırılan şartların gerçekleşmesi üzerine inanılanın malı iade borcu doğar. Geri alım hakkı veren satım sözleşmesinde ise malik ile geri alım hakkı sahibi arasında ikinci satım ilişkisinin kurulması için, hak sahibinin yenilik doğuran beyanının malike ulaşması gereklidir.

• Medeni Kanun m. 735-736 ile düzenlenen tapuya şerh verilmiş alım, geri alım ve ön alım hakları taşınmaz malikinin tasarruf yetkisinin hukukî işlem ile sınırlandığı üç hali teşkil eder. Tarafların alım, geri alım ve ön alım sözleşmelerinin dışında aralarında akdettikleri sözleşmeler ile malikin tasarruf yetkisini sınırlandırmaları esas itibarıyla mümkün olmakla birlikte, bu sınırlandırmaya ayni etki kazandırmaları mümkün değildir. Bu çerçevede tapuya şerh verilen geri alım hakkının taşınmazın her yeni malikine karşı ileri sürülmesi mümkünken, sui generis sözleşme niteliğini taşıdığını kabul ettiğimiz inanç anlaşması ile inanılanın tasarruf yetkisine getirilen sınırlandırmanın taşınmazı inanılandan devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi mümkün değildir. İnanılanın inançlı işlem konusu malı devretmeme borcuna aykırı davranması durumunda, inanan sözleşmeden doğan yükümlülüklerine aykırı davranan inanılandan ancak akde aykırılık nedeniyle tazminat talebinde bulunabilir. Bu itibarla geri alım hakkı veren satım sözleşmesinde satıcının konumunun inanan ile mukayese edildiğinde çok daha güçlü olduğu söylenebilecektir. Öte yandan, inançlı işlem konusu malın inanana iadesinin, inanç anlaşması ile inanan lehine tanınacak bir geri alım hakkı ile güvence altına alınmasına da hukuken bir engel bulunmamaktadır.

Diğer taraftan teminat amacıyla yapılan vefalı satışlarda çoğunlukla, geri alım hakkının kullanılması, geri alım bedelinin henüz daha bu hak kullanılmadan tamamen ödenmesi şartına bağlanmaktadır. Aslında kural şudur: Geri alım hakkının kullanılması ile birlikte taraflar arasında (yeni) bir satış ilişkisi doğar. Bu ilişkide daha önce satıcı olan taraf alıcı, alıcı olan taraf ise satıcı konumundadır. Yani geri alım hakkı kullanılınca, vefalı satış ile taşınmazı devralan taraf taşınmazı tekrar önceki malikine devretmek, önceki malik de bunun karşılığında geri alım bedelini ödemek borcu altına girer. Görüldüğü üzere (geri) satış ilişkisi ve buna bağlı olarak geri alım bedelini ödeme borcu kural olarak geri alım hakkının kullanılması ile birlikte doğar. Kural bu olmakla birlikte teminat amacıyla yapılan vefalı satışlarda, satıcı daha henüz satış ilişkisi doğmadan önce ileride doğması beklenen satış ilişkisindeki geri alım bedelini -genellikle taksitler halinde- ödemeyi borçlanır. İleride geri alım hakkı kullanılmaz ve öngörülen süre dolduğu için bu hak sona ererse, anlaşmaya göre ödenen tutarın iadesi veya -çoğu zaman- borçlunun bankaya olan ödenmemiş borçlarının tasfiyesinde kullanılması söz konusu olur. Bu tür sözleşmelerde “alıcı/satıcı” yerine çoğunlukla “borçlu/alacaklı” ibareleri kullanılmakta, hukuki konstrüksiyon vefalı satış olmasına rağmen sanki satıcının yaptığı ödemeler kredi borcunun ifasına yönelikmiş gibi bu anlama gelebilecek ibareler kullanılabilmektedir. Taşınmazı devredenin borcu vefalı satışlarda artık kredi borcu değil, geri alım bedeli borcudur. Sözleşmede yer alan çelişkili ifadeler karşısında sözleşmenin niteliğini yorum yoluyla belirlemek gerekir. Her ne kadar tarafların sözleşmenin ismi olarak tercih ettikleri ibareler tek başına belirleyici değilse de, bankaların yeniden yapılandırma gibi yüksek meblağlı ve riskli işlemlerde imzaladıkları sözleşmelerin isminin gelişi güzel belirlendiğini söylemek zordur. Geri alım hakkı kanunda düzenlenmiş bir hukuki kurumdur. Bankaların yeniden yapılandırma gibi riskli bir işlemi gerçekleştirirken kanunda düzenlenmiş hukuki kurumu tercih edecekleri düşünülmelidir. Başka bir ifade ile tereddüt halinde tarafların vefalı satış sözleşmesini tercih ettikleri kabul edilmelidir. (NOMER, Teminat Amaçlı Vefalı Satışlar İle İnanç Sözleşmeleri Ve Lex Commissoria Yasagı, s. 2008,2009.)

B. Medeni Kanun Açısından Vefa Hakkı

Türk Medeni Kanunu’nun Beşinci Kitabı’nda Eşya Hukuku’na ilişkin düzenlemeler yer almakta olup Taşınmaz Mülkiyeti ise Bu Kitabın Birinci Kısım İkinci Bölümü’nde düzenlenmiştir.

Medeni Kanunu’nun 705’inci maddesinde taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanılacağı hüküm altına alınmış olup kazanma yollarından birisi ise hukuki işlem olarak belirlenmiştir. Hukuki işlem yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için ise mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmiş olması gerektiği belirtilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin nasıl kaybolacağına ilişkin düzenlemeye ise aynı Kanun’un 717’nci maddesinde “Taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer” şeklinde yer verilmiştir.

Tescilin sonuçlarına ise Medeni Kanun’un 1022’nci maddesinde yer verilmiş olup mülkiyet gibi ayni hakların tapu kütüğüne tescil ile doğacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla tescille doğan mülkiyet hakkı sona ermediği müddetçe sahibine taşınmaz üzerinde en geniş yetkileri sağlayan ayni haktır.

Taşınmaz mülkiyetinin içeriğine ve kısıtlamalarına ilişkin düzenlemelere Medeni Kanun’un 718-761’nci maddeleri arasında yer verilmiştir. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlanması kanun kaynaklı olabileceği gibi taşınmaz sahibinin yapmış olduğu hukuki işlem kaynaklı da olabilir.

Geri alım hakkı dayanağını hukuki işlemden alan mülkiyet kısıtlaması olup malikin mülkiyeti devretme yetkisini kısıtlayan tasarruf yetkisi kısıtlamasıdır. Ancak burada gerçek anlamda bir tasarruf yetkisi kısıtlaması yoktur. Çünkü malik geri alım hakkı tanımış olmasına rağmen tasarrufta bulunabilir ancak geri alım hakkı sahibi bu hakkını kullanınca malik ona karşı taşınmazın mülkiyetini devretmekle yükümlü olur. (SİRMEN, Eşya Hukuku, s. 217.)

C. Vefa Hakkının Hukuki Niteliğine İlişkin Değerlendirmem

Vefa hakkının hukuki niteliğine ilişkin olarak Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun hükümleri çerçevesinde yukarıda yer alan açıklamalardan olan anlayışım;

• Vefa hakkı sözleşmesinin geniş anlamda bir inançlı işlem olmakla birlikte inançlı işlemden farklı bir hukuki müessese olduğu

• Vefa sözleşmesi ile bir taşınmazın devredilmiş olmasının mülkiyetin malik tarafından alıcıya devrinde olumsuz bir etkisinin bulunmadığı

• Vefa sözleşmesi ile alıcı/yeni malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi bir nevi kısıtlansa da bu durumun mülkiyetin devredildiği gerçeğini değiştirmediği

• Tapu siciline yapılan tescilin mülkiyetin geçişine ve malikin tespitine yönelik önemli bir karine teşkil ettiği

• Satın alınan taşınmazın gerekli şartlar sağlandığında tekrar eski malikine devrini talep hakkı veren vefa sözleşmesinin taşınmazın satış işlemine bağlanan hukuki sonuçları ortadan kaldırmayacağı 

yönündedir.

Tuğba ÖZ YİLMAZ

Kaynakça

• ARAL, F. ve AYRANCI, H. (2015). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınları.

• SİRMEN, L. (2017). Eşya Hukuku (5. Baskı). Ankara: Yetkin Yayınları.

• GÜZEL, P. (2020). Taşınmaz Üzerinde Geri Alım Hakkı. İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 242-259. https://dergipark.org.tr/tr/pub/inuhfd/issue/51603/684539

• NOMER, H.N. (2016). Teminat Amaçlı Vefalı Satışlar ile İnanç Sözleşmeleri ve Lex Commissoria Yasağı. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Cilt:22 (sayı:3), 2007-2015. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/372891#359352]-372891.pdf

• ARSLAN UGAN, D. (2023). Geri Alım Hakkı (Yayımlanmış Yüksek Lisans Tezi). Bahçeşehir Üniversitesi, İstanbul.

• AYANOĞLU MORALI, A. (2006). Mülkiyet Hakkının Teminat Amaçlı Devrine Yönelik İnançlı İşlemler (Yayımlanmış Doktora Tezi). Galatasaray Üniversitesi, İstanbul.

• GÜNEŞ, Z.N. (2023). Sözleşmeden Doğan Geri Alım Hakkı (Yayımlanmış Doktora Tezi). Ankara Üniversitesi, Ankara.